Le marché immobilier français connaît des fluctuations constantes qui influencent directement le prix des logements dans l’Hexagone. Que vous soyez un primo-accédant, un investisseur ou simplement curieux de connaître la valeur de votre bien, comprendre les tarifs immobiliers en France constitue une base fondamentale pour toute décision d’achat ou de vente. Cet exposé analyse en profondeur les prix moyens des propriétés résidentielles sur le territoire français, en tenant compte des disparités régionales, des facteurs influençant ces coûts et des perspectives d’évolution du marché pour les prochaines années.
Panorama des prix immobiliers en France en 2024
Le marché immobilier français présente une grande hétérogénité en termes de prix. En 2024, le prix moyen au mètre carré pour un logement en France s’établit autour de 3 400 euros, mais cette moyenne nationale masque d’importantes disparités territoriales.
À Paris, le mètre carré atteint des sommets avec une moyenne de 10 200 euros, faisant de la capitale française l’une des villes les plus chères d’Europe. Dans certains arrondissements prisés comme le 6ème ou le 7ème, les prix peuvent même dépasser les 15 000 euros au mètre carré. En comparaison, des villes comme Lyon ou Bordeaux affichent des moyennes respectives de 5 100 et 4 800 euros/m², tandis que Marseille se situe autour de 3 500 euros/m².
Dans les zones rurales ou les petites villes de province, les prix chutent considérablement. Dans des départements comme la Creuse, la Haute-Marne ou le Cantal, le prix moyen peut descendre sous la barre des 1 500 euros/m².
Pour une maison individuelle, le coût moyen en France en 2024 s’élève à environ 270 000 euros, mais ce chiffre varie fortement selon les régions. En Île-de-France, le prix médian d’une maison atteint 380 000 euros, contre 190 000 euros dans des régions comme le Grand Est ou les Hauts-de-France.
Concernant les appartements, le prix moyen national se situe autour de 220 000 euros. Un studio à Paris coûte en moyenne 300 000 euros, tandis qu’un appartement similaire peut être acquis pour moins de 100 000 euros dans certaines villes moyennes.
Évolution récente des prix
L’année 2023 a marqué un tournant dans l’évolution des prix immobiliers français avec un léger recul de 1,5% en moyenne nationale, après des années de hausse continue. Cette tendance se poursuit en 2024 avec une stabilisation voire une légère baisse dans certaines zones géographiques.
Les métropoles régionales comme Nantes, Rennes ou Toulouse connaissent toutefois encore des hausses modérées, de l’ordre de 1 à 2% annuels, en raison de leur attractivité économique et de la qualité de vie qu’elles offrent.
Le marché parisien, quant à lui, connaît un ajustement plus marqué avec une baisse d’environ 3% sur un an, phénomène inédit depuis la crise de 2008. Cette correction reflète notamment l’impact du télétravail qui a modifié les critères d’achat des Français, désormais plus enclins à s’éloigner des centres-villes pour gagner en espace.
- Prix moyen national : 3 400 €/m²
- Paris : 10 200 €/m²
- Lyon : 5 100 €/m²
- Bordeaux : 4 800 €/m²
- Marseille : 3 500 €/m²
- Villes moyennes : 2 200 à 3 000 €/m²
- Zones rurales : 800 à 1 500 €/m²
Facteurs déterminants des prix immobiliers
Plusieurs facteurs structurels et conjoncturels influencent directement le coût des propriétés résidentielles en France. Comprendre ces mécanismes permet de mieux appréhender les disparités de prix observées sur le territoire.
La localisation constitue le premier déterminant du prix d’un bien immobilier. Au-delà de la simple opposition Paris/province, des écarts significatifs existent entre les différentes régions françaises. Les zones à forte attractivité économique comme l’Île-de-France, la région Auvergne-Rhône-Alpes ou la Provence-Alpes-Côte d’Azur présentent des prix bien supérieurs à la moyenne nationale. À l’échelle locale, la proximité des transports en commun, des commerces et des établissements scolaires réputés influence considérablement la valeur des biens.
Les taux d’intérêt bancaires jouent un rôle majeur dans la dynamique du marché immobilier. Après une période historiquement basse jusqu’en 2021, les taux ont connu une remontée significative en 2022 et 2023, passant de moins de 1% à plus de 3% pour un prêt sur 20 ans. Cette évolution a directement impacté le pouvoir d’achat immobilier des ménages français, contribuant au ralentissement observé sur le marché.
L’offre et la demande constituent le mécanisme fondamental de formation des prix. Dans les zones tendues comme Paris, la Côte d’Azur ou les grandes métropoles régionales, la rareté du foncier disponible face à une demande soutenue maintient les prix à des niveaux élevés. À l’inverse, dans les territoires ruraux ou en déclin démographique, l’abondance de biens à vendre tire les prix vers le bas.
Les caractéristiques intrinsèques des logements déterminent également leur valeur marchande. La surface, le nombre de pièces, l’état général, les performances énergétiques ou encore la présence d’un espace extérieur sont autant d’éléments qui influent sur le prix. Depuis la crise sanitaire, la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin est devenue un critère particulièrement valorisé, pouvant engendrer une plus-value de 10 à 15%.
Les politiques publiques impactent également le marché immobilier. Les dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Denormandie, les aides à l’accession comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ou encore les réglementations thermiques orientent les investissements et influencent indirectement les prix. Par exemple, l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores (classés F ou G) entraîne une décote pour ces biens, tandis que les logements économes en énergie bénéficient d’une prime à la vente.
Impact de la performance énergétique
Avec l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique des logements devient un facteur de plus en plus déterminant dans la formation des prix. En 2024, les logements classés A ou B bénéficient d’une plus-value moyenne de 5 à 10% par rapport à un bien équivalent classé D. À l’inverse, les biens énergivores (classés F ou G) subissent une décote qui peut atteindre 15 à 20% dans certaines régions.
Cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années, à mesure que les restrictions de mise en location des passoires thermiques entreront en application. D’ici 2028, tous les logements classés G, F et E seront progressivement interdits à la location, ce qui influencera inévitablement leur valeur marchande.
Analyse des disparités régionales
La France présente un paysage immobilier extrêmement contrasté selon les régions. Ces différences s’expliquent par des facteurs économiques, démographiques et sociologiques qui façonnent les marchés locaux.
L’Île-de-France reste la région la plus chère de France avec un prix moyen de 6 700 euros/m². Cette situation s’explique par la concentration des emplois, des services et des infrastructures dans la région capitale. Toutefois, on observe une tendance au rééquilibrage depuis la crise sanitaire, avec une stabilisation voire une légère baisse des prix à Paris intra-muros, tandis que la grande couronne connaît une dynamique plus favorable. Les départements comme la Seine-et-Marne ou le Val-d’Oise offrent des alternatives plus abordables, avec des prix moyens respectifs de 3 200 et 3 500 euros/m².
La région Provence-Alpes-Côte d’Azur se positionne comme la deuxième plus onéreuse de France, avec un prix moyen de 4 300 euros/m². Cette cherté s’explique par l’attrait touristique de la région et par la présence de villes dynamiques comme Nice ou Aix-en-Provence. Le marché immobilier y est également soutenu par une forte demande de résidences secondaires, notamment de la part d’une clientèle internationale fortunée. Sur la Côte d’Azur, les prix peuvent atteindre des sommets, comme à Saint-Tropez ou Cannes où le mètre carré dépasse fréquemment les 10 000 euros pour les biens d’exception.
L’Auvergne-Rhône-Alpes présente une grande hétérogénéité. La métropole lyonnaise tire les prix vers le haut avec une moyenne de 5 100 euros/m², tandis que des départements comme l’Allier ou la Haute-Loire offrent des prix bien plus accessibles (autour de 1 500 euros/m²). Les zones montagneuses des Alpes, particulièrement les stations de ski prestigieuses comme Courchevel ou Megève, affichent des tarifs très élevés, comparables à ceux des quartiers huppés parisiens.
Dans l’Ouest, les métropoles de Nantes, Rennes et Bordeaux connaissent une forte attractivité depuis plusieurs années, ce qui a entraîné une hausse significative des prix. Bordeaux a notamment vu ses prix doubler en une décennie, atteignant désormais 4 800 euros/m² en moyenne. Cette augmentation s’explique par l’arrivée de la LGV en 2017, qui a placé la ville à 2h de Paris, et par une politique d’aménagement urbain ambitieuse. Toutefois, depuis 2022, on observe un plafonnement des prix dans ces métropoles, signe d’un possible ajustement du marché.
À l’opposé, les régions du Nord et de l’Est présentent des marchés immobiliers plus accessibles. Dans les Hauts-de-France, le prix moyen s’établit à 2 300 euros/m², avec des disparités importantes entre la métropole lilloise (3 500 euros/m²) et des villes comme Roubaix ou Tourcoing (autour de 2 000 euros/m²). Dans le Grand Est, le prix moyen est de 2 100 euros/m², avec des pointes à Strasbourg (3 400 euros/m²) et des creux dans les zones rurales de la Meuse ou des Ardennes (moins de 1 200 euros/m²).
Le cas particulier des zones touristiques
Les zones touristiques françaises constituent des marchés immobiliers à part. Sur le littoral atlantique, des villes comme La Baule, Arcachon ou Biarritz affichent des prix moyens dépassant les 6 000 euros/m². Ce phénomène s’explique par la forte demande en résidences secondaires et par l’attrait croissant pour ces destinations, perçues comme offrant une meilleure qualité de vie.
Dans les stations de montagne, les prix varient considérablement selon le prestige et l’accessibilité des lieux. Dans les Alpes du Nord, des stations comme Val d’Isère, Courchevel ou Megève atteignent des sommets avec des prix moyens supérieurs à 10 000 euros/m². À l’inverse, des stations familiales des Pyrénées ou du Massif Central proposent des biens à partir de 2 500 euros/m².
- Île-de-France : 6 700 €/m² en moyenne
- PACA : 4 300 €/m² en moyenne
- Auvergne-Rhône-Alpes : 3 200 €/m² en moyenne
- Nouvelle-Aquitaine : 2 800 €/m² en moyenne
- Grand Est : 2 100 €/m² en moyenne
Évolution des prix selon les types de biens
Le marché immobilier français présente des dynamiques différentes selon les typologies de biens. Les maisons individuelles, les appartements et les terrains à bâtir suivent des trajectoires de prix qui leur sont propres, influencées par des facteurs spécifiques.
Les maisons individuelles ont connu une forte valorisation depuis la crise sanitaire de 2020. L’aspiration des Français à davantage d’espace et la généralisation du télétravail ont renforcé l’attrait pour ce type de bien. En 2024, le prix moyen d’une maison en France s’établit à 270 000 euros, en hausse de près de 15% par rapport à 2019. Cette augmentation est particulièrement marquée dans les zones périurbaines et les villes moyennes, où l’offre peine à satisfaire une demande croissante.
Les maisons avec jardin bénéficient d’une prime significative par rapport aux biens sans espace extérieur. Cette différence peut atteindre 20 à 25% dans les grandes agglomérations où les espaces verts sont rares. Les maisons de caractère (longères, mas provençaux, chalets alpins) connaissent également une valorisation supérieure à la moyenne, en raison de leur rareté et de leur charme architectural.
Du côté des appartements, l’évolution des prix est plus contrastée. Dans les centres des grandes métropoles, les petites surfaces (studios et deux-pièces) maintiennent globalement leur valeur, soutenues par la demande des investisseurs et des étudiants. À l’inverse, les grands appartements familiaux connaissent un certain tassement des prix, notamment à Paris et dans les métropoles les plus chères.
La présence d’un balcon ou d’une terrasse est devenue un critère déterminant pour la valorisation d’un appartement. Cette caractéristique peut générer une plus-value de 10 à 15% par rapport à un bien similaire sans extérieur. De même, les appartements situés aux derniers étages ou disposant d’une vue dégagée bénéficient d’une prime pouvant atteindre 20% par rapport au prix moyen du quartier.
Les terrains à bâtir suivent une logique de prix particulière, directement liée à la pression foncière locale. Dans les zones tendues comme l’Île-de-France ou la Côte d’Azur, le prix du terrain représente souvent plus de 50% du coût total d’un projet de construction. En 2024, le prix moyen d’un terrain constructible en France s’établit à 95 euros/m², avec d’énormes disparités selon les régions : de 30 euros/m² dans les zones rurales à plus de 800 euros/m² dans certaines communes littorales ou périurbaines prisées.
Impact de la surface sur les prix au mètre carré
Une caractéristique notable du marché immobilier français réside dans la relation inverse entre la surface d’un bien et son prix au mètre carré. Ce phénomène, particulièrement marqué dans les grandes villes, s’explique par la forte demande pour les petites surfaces.
À Paris, un studio de 20 m² se négocie en moyenne à 13 000 euros/m², tandis qu’un appartement de 100 m² dans le même immeuble pourra se vendre autour de 11 000 euros/m². Cette différence, appelée « coefficient de taille » par les professionnels, peut atteindre 30% d’écart entre les très petites surfaces et les grands appartements.
Cette particularité doit être prise en compte lors de l’évaluation d’un bien, car elle peut conduire à des erreurs d’appréciation significatives si l’on se contente d’appliquer un prix moyen au mètre carré sans tenir compte de la surface totale.
Évolution des prix selon l’ancienneté du bien
L’âge d’une propriété influence significativement son prix sur le marché français. Traditionnellement, les logements neufs bénéficient d’une prime par rapport à l’ancien, estimée entre 15 et 20% à caractéristiques équivalentes. Cette différence s’explique par les garanties associées au neuf (garantie décennale, dommage-ouvrage), les performances énergétiques supérieures et l’absence de travaux à prévoir.
Toutefois, cette règle connaît des exceptions notables. Dans les centres historiques des villes, les immeubles anciens de caractère (haussmanniens à Paris, canuts à Lyon, etc.) peuvent atteindre des prix supérieurs au neuf en raison de leur valeur patrimoniale et de leur emplacement privilégié.
À l’inverse, les constructions des années 1960-1980, souvent moins qualitatives sur le plan architectural et énergétique, subissent une décote qui peut atteindre 30% par rapport au neuf. Cette tendance s’accentue avec la mise en place progressive des restrictions de location pour les logements énergivores.
- Maison individuelle moyenne : 270 000 € (+ 15% depuis 2019)
- Appartement moyen (3 pièces) : 220 000 €
- Studio à Paris : 300 000 € (environ 13 000 €/m²)
- Terrain à bâtir : 95 €/m² en moyenne nationale
- Plus-value pour un extérieur : +10 à 15% sur le prix
Perspectives et tendances futures du marché immobilier
Le marché immobilier français traverse actuellement une période de transition, marquée par plusieurs facteurs structurels qui devraient influencer durablement les prix dans les années à venir.
La transition énergétique constitue l’un des principaux moteurs de transformation du parc immobilier français. Avec l’application progressive de la loi Climat et Résilience, les logements énergivores (classés F et G) seront progressivement interdits à la location : dès 2025 pour les logements classés G, puis en 2028 pour les F et en 2034 pour les E. Cette évolution réglementaire crée déjà une segmentation du marché, avec une prime croissante pour les biens économes en énergie et une décote pour les passoires thermiques.
Selon les projections des experts, cette tendance devrait s’accentuer, créant à terme deux marchés distincts : l’un pour les biens conformes aux nouvelles normes environnementales, l’autre pour les logements nécessitant d’importants travaux de rénovation. L’écart de prix entre ces deux segments pourrait atteindre 30% d’ici 2030.
L’évolution des taux d’intérêt constitue un autre facteur déterminant pour le marché immobilier. Après la remontée observée en 2022-2023, les analystes anticipent une stabilisation puis une légère détente des conditions de crédit à partir de 2025. Cette évolution pourrait redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs et soutenir les prix dans les zones attractives.
Les nouvelles aspirations résidentielles des Français, accélérées par la crise sanitaire, continuent de redessiner la carte des prix immobiliers. La recherche d’espace, de nature et de qualité de vie favorise les villes moyennes bien connectées et les zones périurbaines, au détriment des hypercentres des grandes métropoles. Des villes comme Angers, Tours, Orléans ou Valence devraient ainsi continuer à voir leur attractivité et leurs prix progresser dans les prochaines années.
Le vieillissement de la population française constitue un autre facteur structurant pour le marché immobilier. D’ici 2030, un Français sur trois aura plus de 60 ans. Cette évolution démographique stimule la demande pour certaines typologies de biens (plain-pied, résidences services seniors) et certaines localisations (littoral, villes thermales). Elle pourrait à l’inverse peser sur les prix dans les territoires les moins attractifs pour les seniors.
Scénarios d’évolution des prix à moyen terme
Pour la période 2024-2028, plusieurs scénarios d’évolution des prix immobiliers se dessinent selon les experts du secteur :
Dans un scénario médian, qui recueille le consensus des économistes, les prix immobiliers connaîtraient une légère baisse en 2024 (-1 à -3% en moyenne nationale), suivie d’une stabilisation en 2025 puis d’une reprise modérée à partir de 2026 (+1 à +2% par an). Cette trajectoire s’accompagnerait d’un rééquilibrage territorial, avec des hausses plus marquées dans les villes moyennes et une stagnation dans les métropoles les plus chères.
Un scénario haussier pourrait se matérialiser en cas de détente significative des conditions de crédit, conjuguée à une reprise économique plus forte que prévu. Dans cette hypothèse, les prix pourraient reprendre leur progression dès 2025, avec des hausses annuelles de 3 à 4% jusqu’en 2028. Ce scénario s’accompagnerait probablement d’un creusement des inégalités territoriales, les zones déjà attractives captant l’essentiel de la hausse.
À l’inverse, un scénario baissier pourrait se concrétiser si les taux d’intérêt demeuraient durablement élevés ou en cas de dégradation significative de la situation économique. Dans cette configuration, le marché immobilier pourrait connaître une correction plus marquée, avec des baisses de prix de l’ordre de 5 à 10% sur trois ans, particulièrement dans les segments les plus surévalués (Paris, Côte d’Azur, stations de montagne haut de gamme).
L’impact des nouvelles réglementations
Outre la loi Climat et Résilience déjà évoquée, plusieurs évolutions réglementaires récentes ou à venir devraient influencer le marché immobilier français :
La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), entrée en vigueur en janvier 2022 pour les logements neufs, impose des normes drastiques en matière d’efficacité énergétique et d’empreinte carbone. Cette réglementation renchérit le coût de construction (de 5 à 10% selon les estimations), ce qui se répercute mécaniquement sur les prix de vente des logements neufs.
La réforme de la fiscalité locale, avec la suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales, modifie l’attractivité relative de certains territoires. Les communes qui pratiquaient des taux élevés de taxe d’habitation gagnent en attractivité par rapport à la situation antérieure.
L’évolution des dispositifs d’aide à l’investissement locatif constitue un autre facteur d’influence. Le dispositif Pinel, qui a soutenu le marché du neuf dans les zones tendues, s’éteindra progressivement d’ici 2024. Son remplacement par un nouveau mécanisme moins avantageux pourrait peser sur la demande d’investissement locatif et, par ricochet, sur les prix dans certains secteurs.
- Tendance 2024-2025 : légère baisse puis stabilisation
- Impact transition énergétique : décote jusqu’à 30% pour les passoires thermiques
- Villes moyennes attractives : hausses de 2 à 4% par an attendues
- Grandes métropoles : stabilisation voire légère baisse
- Zones rurales peu attractives : poursuite de la baisse (-2 à -5% par an)
Conseils pratiques pour évaluer le juste prix d’un bien
Face aux disparités du marché immobilier français et à ses évolutions constantes, déterminer le juste prix d’un bien constitue un exercice complexe. Plusieurs méthodes et outils peuvent toutefois vous aider à réaliser une évaluation précise, que vous soyez acheteur ou vendeur.
La méthode comparative reste la plus utilisée par les professionnels. Elle consiste à analyser les prix de vente récents de biens similaires dans le même secteur géographique. Pour l’appliquer efficacement, prenez en compte des critères précis : localisation exacte, surface, nombre de pièces, étage, présence d’extérieurs, état général, performances énergétiques… Plus les biens de référence sont comparables à celui que vous évaluez, plus l’estimation sera fiable.
Plusieurs sources d’information peuvent vous aider dans cette démarche. Les notaires publient régulièrement des données sur les prix de vente réels via les bases PERVAL et BIEN. Ces données sont accessibles gratuitement de façon agrégée sur le site immobilier.statistiques.notaires.fr, ou de manière plus détaillée moyennant paiement. Les sites immobiliers comme SeLoger, LeBonCoin ou MeilleursAgents proposent également des cartes de prix et des outils d’estimation basés sur leurs données d’annonces.
La méthode par capitalisation est particulièrement pertinente pour les investisseurs. Elle consiste à évaluer un bien en fonction des revenus locatifs qu’il peut générer. Concrètement, on divise le loyer annuel net (déduction faite des charges, de la taxe foncière et d’une provision pour vacance locative) par un taux de rendement attendu. Ce taux varie selon la localisation et la typologie du bien : de 2 à 3% dans les zones très prisées comme Paris ou la Côte d’Azur, jusqu’à 7 à 10% dans les secteurs moins tendus.
L’état général du bien et ses performances énergétiques influencent considérablement sa valeur. Un logement nécessitant d’importants travaux de rénovation subit une décote qui correspond généralement au coût des travaux majoré de 10 à 20% (pour tenir compte des désagréments liés au chantier). Concernant les performances énergétiques, un écart de deux classes sur le DPE peut engendrer une différence de prix de 5 à 15% selon les régions.
Les professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, notaires, experts) peuvent vous aider à affiner votre estimation. Leur connaissance approfondie du marché local constitue un atout précieux pour déterminer le juste prix. N’hésitez pas à solliciter plusieurs avis pour obtenir une fourchette d’estimation plus fiable.
Les pièges à éviter lors de l’évaluation
Plusieurs erreurs courantes peuvent fausser l’évaluation d’un bien immobilier :
Le biais émotionnel constitue le premier piège, particulièrement pour les vendeurs. L’attachement à son logement ou les souvenirs qui y sont associés peuvent conduire à surestimer sa valeur marchande. Pour éviter ce biais, appuyez-vous systématiquement sur des données objectives et des comparaisons précises.
La mauvaise délimitation du secteur de comparaison représente une autre erreur fréquente. Dans une même ville, voire un même quartier, les prix peuvent varier considérablement d’une rue à l’autre. À Paris, par exemple, traverser le boulevard périphérique peut faire chuter les prix de 30 à 40%. Soyez donc très précis dans la définition de votre périmètre de comparaison.
La non-prise en compte des spécificités du bien peut également conduire à des estimations erronées. Des éléments comme une vue exceptionnelle, un dernier étage, une configuration atypique ou un cachet particulier peuvent générer des plus ou moins-values significatives par rapport aux prix moyens du secteur.
Enfin, négliger les évolutions du marché constitue une erreur majeure. Les prix immobiliers évoluent constamment, parfois rapidement. Dans un marché baissier comme celui observé en 2023-2024, se baser sur des ventes conclues 12 ou 18 mois plus tôt peut conduire à surestimer significativement la valeur actuelle d’un bien.
Anticiper les négociations
Dans le contexte actuel, caractérisé par un rééquilibrage du marché en faveur des acheteurs, les négociations sur le prix sont devenues plus fréquentes et plus amples. En 2024, le taux de négociation moyen (écart entre le prix affiché et le prix de vente final) atteint 5 à 7% au niveau national, contre 3 à 4% en 2021.
Pour un vendeur, il est judicieux d’intégrer cette marge de négociation potentielle dans sa stratégie de mise en vente. Fixer un prix légèrement supérieur à votre objectif réel (de 3 à 5%) peut vous permettre de concéder une remise tout en atteignant votre but. Attention toutefois à ne pas surévaluer excessivement votre bien, au risque de décourager les visiteurs potentiels.
Pour un acheteur, l’analyse des délais de vente dans le secteur vous donnera des indications précieuses sur votre pouvoir de négociation. Un bien en vente depuis plusieurs mois est généralement plus susceptible de faire l’objet d’une remise significative. De même, mettez en avant les éventuels défauts du bien ou les travaux à prévoir pour justifier votre offre à la baisse.
- Taux de négociation moyen en 2024 : 5 à 7%
- Impact d’un DPE F ou G : -15 à -20% sur le prix
- Décote pour travaux lourds : coût des travaux + 10 à 20%
- Plus-value pour un dernier étage : +5 à +15%
- Impact d’une vue exceptionnelle : jusqu’à +20%